Os bancos estão a voltar a apostar no crédito à habitação. A guerra de ‘spreads’ não é a de outros tempos, em que chegámos a ter taxas de 0,29% ou mesmo a 0%, durante um determinado período, mas voltou a dar sinais de concorrência.

 

É compreensível a razão pela qual os bancos lutam tanto por clientes para este produto. É que estamos a falar de conseguir fidelizar um cliente durante décadas, com possibilidade de fazer vendas cruzadas de produtos. Além disso, é um empréstimo que tem garantia, ou seja, a casa. Tudo isto torna o produto apetecível para os bancos. Por isso, não é de estranhar que logo aos primeiros sinais de um banco começar a fazer campanha de crédito à habitação surjam outros com ofertas concorrentes. E é isso que tem vindo a acontecer.

 

Neste momento, há bancos que recomendam crédito à habitação com taxa fixa (e isso vou deixar para um outro texto), outros que prometem ‘spreads’ mais baixos e há até instituições financeiras que prometem suportar os custos de transferência do crédito, piscando assim o olho também a clientes que estejam noutros bancos.

 

Para quem está a pensar comprar casa, ou quer mudar de banco para conseguir melhor preços, a questão que se coloca é: qual o melhor crédito à habitação do mercado?

 

Claro que há vários pontos que se devem ter em atenção e um dos principais é o ‘spread’, ou seja, taxa de juro que acresce ao juro de mercado – Euribor – e que, na prática, representa a margem de lucro dos bancos. 

 

Assim sendo, e até para facilitar a comparação entre as condições oferecidas pelos 11 principais bancos a operar em Portugal, concentrei tudo num quadro. O Deutsche Bank não foi tido aqui em conta porque, segundo o preçário, só estará a praticar crédito a taxa fixa. Aqui reuni apenas os créditos à habitação a taxa variável (Euribor + Spread).

 

Quem tem acesso ao spread mínimo?

Apesar de todas as insituições financeiras estarem a praticar ‘spreads’ mínimos abaixo de 2%, a verdade é que este valor não é para todos. Os bancos exigem um conjunto de requisitos para se ter acesso ao ‘spread’ mínimo. Ou seja, não é algo que qualquer pessoa tenha acesso porque depende do risco que representa para o banco. Alguns bancos apenas concedem o ‘spread’ mínimo a clientes com um determinando montante de rendimentos, outros cujo empréstimo seja superior a um valor, mas a grande maioria depende do rácio financiamento/garantia.

 

A importância do rácio financiamento/garantia e da avaliação

O rácio financiamento/garantia é denominado, em inglês, como loan-to-value (LTV). Na prática, significa o peso que o empréstimo tem em função da avaliação do imóvel. Hoje em dia, a não ser nos imóveis dos próprios bancos, as instituições financeiras já não emprestam a 100% do valor da avaliação. Isso significa que quem quer comprar casa já tem de ter uma entrada. Olhando para a tabela verificamos que a maioria das instituições apenas concede crédito correspondente a 80% da avaliação. Ou seja, se o imóvel a comprar estiver a avaliado em 100 mil euros, o banco apenas empresta 80 mil euros. E se durante alguns anos as avaliações andaram a ser “puxadas para cima”, ou seja, se eu comprasse uma casa por 100 mil mas o banco a avaliasse em 125 mil euros, mesmo que o banco emprestasse “apenas” 80% do valor da casa, isso iria corresponder a 100 mil euros, ou seja, na prática estaria a conseguir financiar todo o valor da casa. E é por essa razão, que a avaliação é relevante no empréstimo, já que será determinante para o rácio financiamento/garantia e, logo, poderá significar, nalguns casos, conseguir ou não a aprovação do crédito.  

 

Para quem está a pensar em fazer um crédito à habitação, ou mudar de banco, peçam várias simulações e façam bem as contas. A título de exemplo, num empréstimo de 100 mil euros a 40 anos, uma diferença de 1% pode significar 50 euros a menos. E, feitas as contas, no final do empréstimo poderá ter poupado mais de 35 mil euros. Acreditem que, para quem ter crédito à habitação, se há poupança significativa e que merece ser negociada é nestes empréstimos.

  

Aproveito ainda para vos dizer que esta e outras matérias serão também abordadas no Workshop Intensivo de Finanças Pessoais, que irá acontecer a 3 de Dezembro, em Lisboa. Será uma boa oportunidade para esclarecerem muitas dúvidas. Para conhecerem as condições e saberem mais informações basta enviarem um email para [email protected].  

 

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